隨著國內(nèi)旅游和商務(wù)出行市場的恢復(fù)，酒店行業(yè)迎來進一步復(fù)蘇機遇。在房地產(chǎn)行業(yè)紛紛選擇向復(fù)合地產(chǎn)發(fā)展的背景下，獲取物業(yè)項目中最匹配酒店的優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為酒店投資的一個關(guān)鍵點。

同時，隨著年輕一代消費群體的到來，行業(yè)格局已然生變，文化體驗逐漸成為酒店消費中的重要組成部分。酒店可在精準捕捉品牌文化精髓的同時，兼顧成本與體驗的恰當(dāng)融合，實現(xiàn)收益優(yōu)化和資產(chǎn)增值。

4月13日，錦江都城聯(lián)合次方點評在中國廣州的錦江都城廣州番禺長隆酒店內(nèi)召開以“文化酒店攜手地產(chǎn)項目，酒店資產(chǎn)租VS買哪更性感？”為主題的酒店投資開放日。本次活動攜手華南投資人、投資機構(gòu)、行業(yè)專家及品牌方基于優(yōu)質(zhì)物業(yè)與文化屬性類酒店產(chǎn)品相結(jié)合而助力酒店投資收益進行深入探討。

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2020年酒店投資點評數(shù)據(jù)報告

次方點評的創(chuàng)始人老管表示，所有的賽道，所有的行業(yè)，競爭的是生態(tài)位，搶占生態(tài)位。民宿在住宿行業(yè)是一個非常劣勢的生態(tài)位，而像錦江都城中檔酒店只要做到60分，項目可能就會有收益，但是民宿可能要做到90分，甚至是100分才可以賺錢。

在住宿行業(yè)如何搶占生態(tài)位，表現(xiàn)為：一、加盟商要在合適的區(qū)域內(nèi)找到最有價值的物業(yè)；二、品牌方要保持高效的運營水平。這兩點疊加在一起，加盟商的收益將會更好。

次方點評創(chuàng)始人兼CEO/增長會發(fā)起人老管

據(jù)次方點評調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53%的投資人認為品牌開發(fā)比較專業(yè)；籌開的平均周期是7.1個月；85%以上的投資人會選擇自己的團隊；在經(jīng)營方面只有30%的投資人相對滿意；會員占比達到40%以上，僅占業(yè)主的五分之一；在供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，75%的投資人認為集團采購的價格偏高。

據(jù)廣州地區(qū)中端/經(jīng)濟型酒店OTA房價及點評分析顯示，中檔酒店的好評率高于經(jīng)濟型，預(yù)示著存量升級是未來的趨勢。在出行目的占比上，經(jīng)濟型酒店的商務(wù)出差占比最高；中檔酒店則是情侶結(jié)伴出行占比較高，其次是個人出行。

老管認為行業(yè)的連鎖化是趨勢。目前，次方點評組建的投資人社群里有各個品牌的加盟商，希望借助業(yè)內(nèi)專家的投資經(jīng)驗和影響力，讓更多的投資人少走彎路。

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敏捷集團物業(yè)項目展示

敏捷集團公寓事業(yè)部總經(jīng)理羅輯

敏捷地產(chǎn)公寓事業(yè)部總經(jīng)理羅輯在會中表示，敏捷集團在去年集中推進品牌升級并對多元化業(yè)務(wù)進行梳理，共管理資產(chǎn)900億，面積3000萬平米。此次活動中，羅輯為投資人展示了敏捷集團兩大品牌“敏捷”和“錦繡”，對應(yīng)精品住宅、CBD商業(yè)以及城市綜合體系列包括文旅度假系列。羅輯從“酒店對地產(chǎn)幫助”、“敏捷為什么要引入投資人”、“投資人與敏捷合作”三方面全面解讀地產(chǎn)與投資人的合作關(guān)系。

此外，敏捷地產(chǎn)在活動中發(fā)布已建成“廣州番禺的動漫城附近項目”、“三亞優(yōu)質(zhì)酒店項目”、“南沙麗都公館項目”、“海鷗島項目”、“敏捷郞悅公館項目”，現(xiàn)場與大家交流。

03

文化助力酒店投資收益，錦江都城走在前列

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜在會中為投資人展示錦江集團的發(fā)展史。1935年董竹君女士在上海創(chuàng)立第一家“錦江茶室”，1936年在上海開設(shè)“錦江川菜館”后一炮而紅，飲譽天下，后由政府收購取名“錦江飯店”，店徽是竹葉，由董竹君出任錦江飯店首位董事長，任百尊為首任總經(jīng)理。1951年錦江飯店起正式掛牌起，直到2003年重組為錦江（國際）集團有限公司并打造眾多知名品牌，引入多家國際品牌。錦江國際集團形成三大核心板塊酒店、旅游及客運三大核心主業(yè)和實業(yè)、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)控股錦江資本、錦江酒店、錦江投資、錦江旅游四大上市公司。錦江高星酒店接待過全球政要、高規(guī)格論壇的國賓，打造了一批優(yōu)秀的品質(zhì)服務(wù)型人才。但在市場化運作還稍欠火候，因此，開啟了資產(chǎn)整合收購的方向。

2003年后錦江整個資產(chǎn)的整合、收購，進行了大變革。第一步在2010年收購了美國洲際酒店管理公司學(xué)習(xí)整體國際性的酒店管理公司人才體系以及管理理念；第二步在2015年收購了法國第二大酒店管理公司盧浮集團和鉑濤酒店集團；第三步分別于2016年收購維也納酒店集團并戰(zhàn)略投資雅高酒店集團，2018年對麗笙集團進行了收購。因此錦江從2002年至2020年，是突飛猛進的發(fā)展階段。

截至 2020年12月底，錦江酒店 (中國區(qū))擁有已簽約酒店規(guī)模數(shù)超14000家，超143萬間客房，覆蓋了470多個城市，未來目標(biāo)希望突破2萬家酒店。依托錦江國際集團“一中心三平臺”，“錦江全球創(chuàng)新中心GIC”、“錦江全球旅行產(chǎn)業(yè)共享平臺WeHotel”、“錦江全球采購平臺GPP”、“錦江全球財務(wù)共享平臺FSSC”優(yōu)勢，實現(xiàn)從資源匹配、管理優(yōu)化、業(yè)務(wù)協(xié)同的充分融合發(fā)展。

錦江國際集團已經(jīng)建立錦江全球采購平臺GPP，不久之后將在上海建造酒店供應(yīng)鏈產(chǎn)品展廳，讓投資人全面了解更多性價比好的產(chǎn)品，也給供應(yīng)商展示的平臺。

錦江都城品牌海外業(yè)務(wù)中心總監(jiān)陳華

錦江都城品牌海外業(yè)務(wù)中心總監(jiān)陳華在活動中為投資人分享擁有90年歷史的錦江都城品牌。錦江都城華東布點較多，在上海和南京開設(shè)將近20家門店，廣州5家，深圳即將開業(yè)3家，海外歐洲已經(jīng)出現(xiàn)錦江都城酒店，法國巴黎正在籌建，全國已有項目超300家。錦江都城希望將傳統(tǒng)變成現(xiàn)代，運用每個細節(jié)點形成文旅探索的特點，并將當(dāng)?shù)匚幕蛡鹘y(tǒng)文化融入現(xiàn)代風(fēng)格。

錦江都城為客人帶來在地時刻、經(jīng)典時刻還有安舒時刻的體驗。其中，有20多家綜合體與萬達連成一體。陳華表示法國設(shè)計師團隊在18-19年間為錦江都城重新定位整體設(shè)計，將art deco裝飾藝術(shù)風(fēng)格和中式復(fù)古元素完美融合。同時，打造出體驗人文禮遇的茶吧，可為賓客提供不同口味的品質(zhì)好茶及體驗到在地茶文化。酒店的裝飾物由法國團隊帶著設(shè)計性的獨特眼光挑選和打造，并對比多個供應(yīng)商進行物料的采購、設(shè)計以及復(fù)原。錦江都城將餐吧和酒吧合二為一，晚上的燈光可以調(diào)節(jié)，整個設(shè)計既包含半私密性的文化沙龍設(shè)計，又集多功能與社交共享空間與一體。同時，健身房版塊與網(wǎng)紅健身房進行合作，客人入住即可直接預(yù)約私教。酒店設(shè)有新零售專區(qū)和線上微商城，賓客可從中選購錦江都城專屬定制的文化衍產(chǎn)品，也為酒店增強了相關(guān)收入和溢價收入。 

錦江都城設(shè)計集結(jié)中國摩登元素，整體選址面積是5000至15000平米，單房的造價基本上不會超過13萬，整個大堂希望面積不小于150平米。錦江都城針對年輕客人進行創(chuàng)新的升級設(shè)計，針對不同城市、產(chǎn)品、文化進行相關(guān)植入。

錦江都城品牌加盟綜合部負責(zé)人李久勝

對于現(xiàn)場投資人關(guān)于錦江都城品牌加盟費的問題，錦江都城品牌加盟綜合部負責(zé)人李久勝表示錦江都城的加盟費由三部分組成，一是固定加盟費，常規(guī)標(biāo)準40萬，其中涵蓋了整體的設(shè)計流程以及合作理念，包括消防設(shè)計。二是浮動加盟費，根據(jù)酒店規(guī)模的客房量，每間3500元左右。三是工程監(jiān)理費8萬，同時錦江都城會派遣品牌中國區(qū)的設(shè)計經(jīng)理進行現(xiàn)場指導(dǎo)，次數(shù)不低于10次。李總強調(diào)，錦江都城品牌會以24×365的模式為每一位加盟商、潛在加盟商以及還不是加盟商的朋友提供服務(wù)，予以投資人充分的咨詢、支持和解答。

04

酒店投資，選擇租賃還是購買?

在小旦旦科技總裁兼品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院專家委員組委員丁曉宇的主持下，敏捷集團酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國、投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄、錦江都城番禺萬博酒店法人代表張英鵬、錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜就“地產(chǎn)公司與投資人與文化酒店的思維碰撞”話題展開深入探討。

從右到左：

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜

酒店投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄

錦江都城廣州番禺萬博酒店法人代表張英鵬

敏捷集團酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國

小旦旦總裁兼品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院專家委員丁曉宇

酒店在租約投資的機會如何？

錦江都城番禺萬博酒店法人代表張英鵬表示，敏捷地產(chǎn)在番禺周邊投入較多，當(dāng)時接觸項目是一個整改的過程，即城市化提升的整體過程?；亟嗽鹊拇宓?，回建后發(fā)現(xiàn)適合出租。其他的模式，比如商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在比較稀缺。再就是配套型的商務(wù)酒店前景更好，因為有游樂型酒店針對游客。 

錦江都城番禺萬博酒店

投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄認為考慮投資的資產(chǎn)標(biāo)準如下：一、如果沒有產(chǎn)權(quán)的，價格在1萬元以下的，會考慮投資；二、如果租約回報率在5年之內(nèi)的，會考慮投資；三、如果資產(chǎn)回報率，包括租售比在12年以內(nèi)，也會考慮，但超過12年，即使杠桿效率流轉(zhuǎn)1倍，也不會考慮。

現(xiàn)在廣州有哪些投資項目？資產(chǎn)合作機會是怎樣的？

投資人聯(lián)盟佛山主理人覃漢錄表示會，從項目的后發(fā)優(yōu)勢、會員數(shù)量少、門店少、競爭勿過于激烈這幾個維度進行考量。他認為高速成長期的品牌，是選擇投資的標(biāo)準之一。

敏捷集團酒店事業(yè)部總經(jīng)理田文國認為，做酒店運營或其他投資，首先要選擇物業(yè)。要想物業(yè)零成本，除非自己持有，尤其是做酒店，找到合適的便宜的物業(yè)，是投資的關(guān)鍵。而位置不錯、成本低、后續(xù)經(jīng)營空間大是選擇好物業(yè)的標(biāo)準。

從錦江都城的角度，如何看廣州酒店投資市場的機會？

錦江酒店（中國區(qū)）副總裁兼錦江都城品牌總裁虞瑜表示，目前錦江都城取得的成績，是發(fā)展團隊和品牌團隊的一致努力，打造出了品牌的好品質(zhì)和好口碑。酒店最終是客人需求的體驗感，是物業(yè)的感官，即物業(yè)的高度——它可以帶給客人安全感。

她總結(jié)目前都城開展的項目并不多，但講究品質(zhì)感，并非盲目發(fā)展，同時希望做出溢價，一部分是房地產(chǎn)的溢價；另一部分是幫助投資人保障品牌的品質(zhì)感。物業(yè)的品質(zhì)感和投資的品質(zhì)感，這也將為消費者帶來了非常好的體驗價值。

本次活動中，錦江都城團隊還為在場投資人提供了不一樣的加盟特惠，十位幸運投資人將分別獲得3個月免管理費，免費兩個軟硬裝的最新樣板間等優(yōu)惠福利。這一舉動將活動推向又一個高潮。

如今，中國酒店市場正處于又一輪產(chǎn)業(yè)變革和后疫情時代行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵節(jié)點，本次開放日聚焦優(yōu)質(zhì)物業(yè)，帶動文化為資產(chǎn)增值，創(chuàng)造酒店更高收益，真正實現(xiàn)品牌與投資人的長遠利益，促進中國酒店行業(yè)健康、可持續(xù)的良性發(fā)展。

錦江都城酒店品牌介紹

錦江都城是全球排名第二位的酒店集團--錦江國際集團旗下定位國際四星級的文旅探索型中高端酒店品牌，起源于上個世紀30年代的上海。目標(biāo)客源為全球中產(chǎn)階級旅居休閑商務(wù)客，憑借品牌國際化團隊的管理讓全球游客享受一種別致的文旅待客之道。目前已超300家酒店，遍布中國100多個城市。未來3-5年錦江都城品牌將沿“一帶一路”國家布點60家酒店，全球?qū)⑦_到1000家酒店規(guī)模，致力于打造具有國際影響力的文創(chuàng)酒店品牌。錦江都城，點亮心視界。